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民商事案件涉税处理
分期付款的房屋买卖合同未履行完毕的是否缴纳营业税
信息来源:中国税务律师网 | 责任编辑:木可 | 发布时间:2017-05-09

陈某4年前购得房屋一套,现转卖他人,价款150万元,合同约定分期付款,在房屋交付前必须付清80%的款项,办理产权过户手续后再支付余款20%,一方违约则应该向对方支付违约15万元。后买方支付60%的款项后,因房价上涨缓慢,双方协商解除合同,买方支付8万元违约金。因新政策规定房地产在5年内转让的,应该缴纳5%的营业税,前期曾经取得的60%的房款是否要向税务机关纳税?分期付款的,转让二手房的营业税纳税义务合适产生?对于取得的违约金收入,陈某是否需要缴税?

根据《财政部国家税务总局关于调整房地产营业税有关政策的通知》(财税[2006]75号)规定,“2006年6月1日后,个人将购买不足5年的住房对外销售的,全额征收营业税;个人将购买超过5年(含5年)的普通住房对外销售的,免征营业税;个人将购买超过5年(含5年)的非普通住房对外销售的,按其销售收入减去购买房屋的价款后的余额征收营业税。”陈某四年前买房子,并在5年内予以转让,应当缴纳营业税。根据《营业税暂行条例》的规定,转让不动产应该缴纳营业税,税率为5%,营业税纳税义务的发生时间为取得价款或者索取价款的凭证的当天。根据上述规定,营业税的应税行为是转让不动产,而根据《城市房地产管理法》之规定,房地产转让的应当按照规定办理权属登记,不动产的转让行为的完成以办理权属登记(即过户)为标志,办理过户手续后,不动产产权才发生转移。即使受让人支付了全部的合同价款,只要产权没有办理过户,不动产转让就没有完成,营业税的应税行为就不存在。签订房屋买卖合同、支付合同价款只是债权行为而非物权行为。因此,在二手房买卖中,营业税的纳税义务的产生以过户为行为基础,在出卖人取得了价款或者合同约定的付款期限已经来到,营业税的纳税义务即产生。如果未办理不动产的过户手续,应税行为即未完成,营业税的纳税义务即不产生,无需向税务机关申请代开发票,缴纳税款。因此,如双方解除房屋买卖合同,对于曾经支付的分期购房款,出卖人无须缴纳营业税。

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