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民商事案件涉税处理
规避税收的二手房阴阳合同是否有效
信息来源:中国税务律师网 | 责任编辑:木可 | 发布时间:2017-05-09

张先生因工作调动到外地,准备将位于海淀区某处的房子卖掉。之后张先生通过中介将房屋卖给了李女士。双方签订《北京市存量房屋买卖合同》,约定房屋总价款460万元,首付款100万元,于合同签订后2日内支付,余款360万元过户当日一次付清。双方于5月15日前办理了房屋所有权转移登记手续。合同签订后第二天李女士支付了100万元的首付,并签订了网签合同。为了少纳税,网签合同中约定房屋总价款为320万元。

房屋买卖中阴阳合同是比较普遍的现象,根据北京市与房屋买卖相关的税收规定,不满5年或不是唯一住房的房屋,卖方应缴纳20%的个人所得税。但在实践中,买卖双方在过户中产生的税费都是由买方来承担。

张先生的房子不是其在京的唯一住房,因此应缴纳个人所得税。为了少缴税,张先生和李女士在网签合同中降低了房屋的总价款,缴税时按照网签合同约定的320万元作为基准来计算个人所得税。现在张先生要求李女士按照实际成交的价格460万缴纳税款,李女士就要多支出约30万元的税费。

如果因为规避了税收征管,进而认定合同无效的理解,是错误的。《北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷案件若干疑难问题的会议纪要》对阴阳合同的效力作出明确规定,当事人在房屋买卖合同中为规避国家税收监管故意隐瞒真实的交易价格,该价格条款无效,但该条款无效不影响合同其他部分的效力。当事人以逃税为由,要求确认买卖合同全部无效的,不予支持。也就是说为了避税而签订的阴阳合同是有效的,只是合同中故意隐瞒真实交易价格的条款无效。

依照北京市高级人民法院关于审理房屋买卖合同纠纷适用法律若干问题的指导意见的规定,对当事人在房屋买卖中确实存在规避税收征管行为的,必要时可一并建议相关行政主管部门予以处理。建议以实际交易价格来纳税。张先生需要缴纳20%的个人所得税,依照买卖合同的约定,该笔税费由买方李女士承担。

订立合同时,李女士预期以网签的320万元基准纳税,现张先生主张以实际交易价格460万元的基准纳税,就个人所得税一项,李女士需多支付28万元的税费。依照合同法相关司法解释的规定,合同成立以后发生了当事人在订立合同时无法预见的、非不可抗力造成的不属于商业风险的重大变化,继续履行合同对于一方当事人明显不公平,当事人请求解除合同的,人民法院应当依据公平原则,并结合案件的实际情况确定是否解除。

因此,李松律师认为,张先生和李女士最后如果对该笔税费该由谁来承担无法达成一致意见,选择通过法院来解决,可能最终法院会判决解除合同,以保护合同双方的利益。

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